Regulación de viviendas de uso turístico de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares

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1 1. ¿Cuáles son los requisitos turísticos que deben cumplir las “viviendas de uso turístico” antes de su primer alquiler?:

En Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera:

1º.- Las viviendas unifamiliares de uso turístico deben ser:

  • Viviendas unifamiliares aisladas (una única vivienda por parcela sin viviendas contiguas); o,
  • Vivienda unifamiliar entre medianeras (si es la única en la parcela); o,
  • Viviendas unifamiliares pareadas (viviendas unifamiliares en una misma parcela sometida a régimen de propiedad horizontal o viviendas unifamiliares en distintas parcelas adosadas a la pared medianera que las separa); o,
  • Viviendas en que se tenga que valorar la existencia de analogía (dos o más viviendas de tipología tradicional dentro de una única parcela, si bien debe tramitarse el correspondiente expediente ante la Administración insular turística competente en materia de ordenación turística).

2º.- Tras la entrada en vigor de la Ley 6/2017, de 31 de julio, se permite dedicar al uso turístico viviendas independientes ubicadas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, siempre y cuando cumplan los requisitos exigidos por los arts. 5, 50 y 75 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de Islas Baleares, tras la redacción dada por la Ley 6/2017 y, entre ellos (también aplicables en determinados casos a otras tipologías edificatorias):

  • Que existan plazas turísticas disponibles:
    • Los Planes Insulares (PIAT y PTI) establecerán por islas y por zonas los techos de plazas en alojamientos residenciales susceptibles de ser comercializados turísticamente. Estos techos estarán diferenciados de los techos de las plazas para alojamientos turísticos.
    • Hasta que se establezcan dichos techos, las plazas disponibles serán las actualmente legales más las que actualmente tenga Turismo disponibles en su Bolsa. En este periodo habrá una sola Bolsa, tanto para alojamientos turísticos como para estancias en viviendas turísticas residenciales.
    • No podrán presentarse nuevas Declaraciones Responsables (DRIATS) hasta que se realice la “zonificación”.
  • Que estén en una zona declarada apta (“zonificación”): corresponderá la declaración de zonas aptas por tipología edificatoria (plurifamiliares, unifamiliares, alquiler de vivienda principal, etc.) a los consejos insulares (y regirá hasta que los ayuntamientos establezcan la delimitación respectiva en el planeamiento urbanístico municipal) y al Ayuntamiento de Palma que tendrán 12 meses para hacerlo.

    A los ayuntamientos se les concederá el plazo de un mes para emitir informe, para decir si se declaran zona apta o no, total y parcial y por tipología edificatoria (plurifamiliares, unifamiliares, alquiler de vivienda principal etc.) siendo vinculantes en este último aspecto (no admisión de alguna tipología) aunque el consejo insular se podrá desvincular del informe por causas justificadas relativas al control de legalidad y a la ordenación urbanística y territorial de cariz supramunicipal o insular.

    Si en el plazo de 12 meses no hay declaración expresa por parte de los consejos insulares o el Ayuntamiento de Palma, se podrán presentar DRIATS pero solo para viviendas unifamiliares aisladas, viviendas unifamiliares entre medianeras o viviendas unifamiliares aparejadas.

    Estas declaraciones o delimitaciones son modificables en cualquier momento mediante el mismo procedimiento.

    Además, pueden imponerse, tanto reglamentariamente como mediante instrumentos de ordenación territorial, urbanística o ambientales, nuevas condiciones urbanísticas específicas para el ejercicio de la actividad.

    Las viviendas objeto de comercialización turística que ya ejerzan su actividad de manera legal a la entrada en vigor de esta ley, no se verán afectadas por las zonificaciones.
  • Las estancias turísticas que se comercialicen deben ser de corta duración, se fijan por días o semanas, y sin que en ningún caso pueda exceder de un mes la misma estancia.
  • Prohibida la actividad turística en suelo rústico protegido salvo que los PIAT o PTI lo excepcionen o sean más restrictivos.

    Prohibida la actividad turística para viviendas de protección oficial o precio tasado.
  • Tampoco se puede desarrollar en las viviendas a las que se les haya impuesto sanción firme por infracción grave o muy grave en materia urbanística, mientras no se restituya la legalidad.
  • Limitación por número de propiedades: solo se pueden comercializar un máximo de tres inmuebles por propietario.
  • El comercializador de la vivienda debe disponer de un certificado municipal acreditativo de esta situación.
  • Comunidad de propietarios: es imprescindible que no lo prohíban el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad y que, además, se obtenga un acuerdo favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de propiedad autorizando la comercialización turística (salvo que los estatutos ya lo permitan). En segunda convocatoria bastaría la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes (art. 17.7 LPH). Este acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

    El sentido del acuerdo comunitario puede modificarse en cualquier momento y ello conlleva la obligación de cesar la comercialización turística.
  • Temporalidad actividad turística: 5 años, prorrogables por periodos de 5 años.
    Para prorrogar otros 5 años son condiciones:
    • continuar cumpliendo todos los requisitos legales o reglamentarios, incluido que esté en zona apta;
    • comunicación del propietario o con el permiso expreso del propietario;
    • que se posee el certificado del gestor de plazas “(…) que acredita que puede disponer de manera temporal de las plazas cinco años más.”
  • Tipo de edificios: solo es posible en edificios de más de 5 años de antigüedad y destinados previamente a uso residencial privado. Debe acreditarse con declaración de obra nueva o licencia de primera ocupación.
  • Se crea la figura del “alquiler de vivienda principal”, para aquellos supuestos que el arrendador es un propietario persona física que alquila su propia vivienda principal (art. 50, apartado 20º), por un plazo que no exceda de 60 días al año, en cuyo caso, además de los requisitos antes expuestos, cumpla con los siguientes:
    • se haga constar esta circunstancia en la declaración responsable;
    • se indique la distribución de los plazos de alquiler, con el límite de 60 días/año;
    • se encuentre ubicada en “zona apta” para el alquiler turístico;
    • límite temporal de 5 años, prorrogable como el resto de modalidades;
    • en esta modalidad se autoriza la convivencia de los residentes con los usuarios, siempre y cuando (i) así se haga constar en la publicidad de la vivienda y (ii) respete los límites de capacidad establecidos en la cédula de habitabilidad o el título de habitabilidad análogo.
  • Esta normativa no resulta aplicable al alquiler de habitaciones que podrá ser desarrollada por vía reglamentaria.

3º.- Las viviendas unifamiliares deben disponer de un máximo de seis dormitorios y el máximo de plazas establecido en la cédula de habitabilidad, que en ningún caso podrá ser superior a doce plazas (a los efectos del máximo de plazas, no computan las destinadas y ocupadas por niños hasta doce años, ni por personal de vigilancia, limpieza o doméstico que pueda pernoctar en el alojamiento).

Un baño entre una y cinco plazas, dos baños entre seis y ocho plazas, tres baños entre nueve y once plazas, cuatro baños para doce plazas.

4º.- Las viviendas plurifamiliares deben tener el número máximo de plazas establecidos en la cédula de habitabilidad o el título de habitabilidad análogo.

Deben tener el equipamiento mínimo que se determine reglamentariamente y, en su defecto, de un baño por cada cuatro plazas.

5º.- Exhibición en la entrada principal, en lugar destacado y visible de la placa identificativa normalizada del Anexo 1 del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística.

6º.- Cumplimiento de los planes de calidad que, en su caso, sean reglamentariamente aprobados.

En Formentera (deben cumplirse los requisitos anteriores y además los siguientes):

1º.- Se pueden destinar al uso turístico las viviendas unifamiliares que consten como existentes a la fecha de entrada en vigor de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Formentera aprobada definitivamente el 30 de septiembre de 2010, por concurrir analogía, cuando:

  • Bien se trate de edificaciones separadas que estando dentro de la misma parcela, sean susceptibles de aprovechamiento independiente por contar con todos los servicios propios del programa mínimo de vivienda y los exigidos en el Plan de Calidad para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2015-2019.
  • Bien se trate de una única edificación dividida funcionalmente con carácter de permanencia sean susceptibles de aprovechamiento independiente por contar con todos los servicios propios del programa mínimo de vivienda y los exigidos en el Plan de Calidad para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2015-2019.

No obstante, debe tramitarse el correspondiente expediente ante el órgano competente del Consejo Insular de Formentera para la declaración de analogía, antes de la presentación de la declaración de responsable.

2º.- Está prohibida la comercialización de estancias turísticas en viviendas divididas funcionalmente por pisos o cuando una edificación esté dividida en más de tres viviendas, con independencia de que sean tres o más propietarios, no siendo apreciable analogía en estos casos.

3º.- Está prohibida la comercialización de más de tres viviendas incluidas en la misma parcela, con independencia de su tipología o forma de las edificaciones.

4º.- Dependencias, instalaciones, mobiliario y equipamiento en las condiciones establecidas en el Plan de Calidad, en perfectas condiciones de limpieza y funcionamiento.

5º.- A los efectos del máximo de plazas, no computan las destinadas y ocupadas por niños hasta catorce años.

6º.- Cumplimiento del Plan de Calidad para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2015-2019, cuya vigencia es de 5 años, y abonar una tasa de 80 € para obtener de la Administración la acreditación de su cumplimiento (cuya vigencia es de seis años).

2¿Desde la perspectiva turística qué requisitos adicionales deberá cumplir mi “vivienda de uso turístico” mientras la esté dedicando al alquiler?:

Además de los requisitos anteriores, que deberán cumplirse en todo momento mientras dure la actividad turística, deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

En Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera:

1º.- Cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas.

2º.- Certificación energética: F (para edificios construidos antes del 31/12/2007) o D (para edificios construidos a partir del 1/1/2008). Se otorga un plazo de 3 años para adaptarse. Sólo se excluye a los protegidos por normativa de patrimonio.

3º.- Contador o medidor de agua individual de alta con empresa suministradora cuando reciban el suministro de la red pública. También contadores individuales de otros suministros como electricidad o gas.

4º.- Póliza de seguro de responsabilidad civil frente a los usuarios (y frente a la comunidad de propietarios en los plurifamiliares).

5º.- No se permiten camas supletorias para menores de 12 años.

6º.- Cualquier tipo de publicidad deberá incorporar el número de inscripción turística del alojamiento.

Sin DRIAT presentado no se pueden utilizar términos como vacaciones, turístico/a o similares para comercializar un alojamiento.

7º.- Se tendrán que ofrecer los siguientes servicios turísticos de limpieza periódica, mantenimiento y suministro de la ropa y lencería.

8º.- Asistencia telefónica 24 h. El número de teléfono debe estar a disposición de la comunidad de propietarios en el caso de los plurifamiliares.

9º.- Informar por escrito de las normas de la comunidad y del número de inscripción turística de la vivienda (con recibo firmado del cliente) y velar por que se cumplan. Si se incumplen gravemente debe requerir al huésped que desaloje en el plazo de 24 horas.

10º.- Comunicar los datos de las estancias a la Dirección General de la Policía.

11º.- El reglamento que desarrolle la norma, o los PIAT, podrán establecer más requisitos, condiciones, límites y contenidos.

En Formentera (deben cumplirse los requisitos anteriores y demás los siguientes):

1º.- El comercializador de la vivienda de uso turístico debe custodiar y tener a disposición de la administración turística durante cuatro años, copia del contrato suscrito con el usuario, la información facilitada al mismo y las facturas giradas, en todos cuales debe constar como mínimo el nombre o identificación comercial, la ubicación detallada, el número de registro de la vivienda de uso turístico, el precio de la estancia, el precio contratado, el día y hora de entrada y salida, así como los servicios incluidos en el precio.

2º.- El titular de la vivienda de uso turístico, cuando su comercialización se efectúe por medio de un operador turístico, debe custodiar y tener a disposición de la Administración turística durante cuatro años, los documentos que suscriban entre ambos, así como los bonos o confirmaciones de reserva de cada cliente, donde han de figurar los datos de la estancia, los servicios contratados y la identidad del usuario.

3º.- Asegurarse de que la autoridad competente tiene a su disposición el libro de visitas de inspección turística.

4º.- Mantener la vivienda de uso turístico en perfecto estado de conservación, especialmente con las condiciones establecidas en el Plan de Calidad para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2015-2019.

5º.- Presentar ante la administración turística, en su caso, la relación de viviendas que se comercialicen y mantenerla actualizada de forma permanente.

6º.- Poner a disposición de los usuarios un manual básico de uso de las viviendas redactado en los dos idiomas oficiales de la Comunidad Autónoma de Islas Baleares, en inglés, francés, alemán e italiano, el cual debe contener: instrucciones de la calefacción y/o agua caliente sanitaria; instrucciones del uso del aire acondicionado, en su caso; ubicación de las llaves de corte o de paso de fontanería y su función; instrucciones de uso de los electrodomésticos de los que se disponga; manual de uso de la energía eléctrica (ubicación de los cuadros y/o subcuadros eléctricos, indicación de las protecciones existentes); teléfonos de interés (teléfono de emergencias 24 horas, teléfono de la empresa de vigilancia, en su caso, teléfono de atención al cliente y demás teléfonos de los prestatarios de los servicios subcontratados); instrucciones de la alarma de seguridad, en su caso; instrucciones en caso de incendio, instrucciones sobre cualquier tipo de instalación de la vivienda, en general.

7º.- Disponer de un centro o local de relación con personas usuarias turísticas, a efectos administrativos, asistenciales y de información sobre la vivienda de uso turístico.

8º.- Incluir en todo tipo de publicidad el número de registro del comercializador y de las viviendas objeto de comercialización.

9º.- Ofrecer información correcta con respecto la calidad y categoría de los establecimientos y servicios, proporcionando además a los usuarios información sobre el servicio completo.

10º.- Abonar una tasa para obtener la acreditación del respeto del Plan de Calidad.

3¿Cuál es el procedimiento que debo seguir a efectos turísticos para poner en alquiler mi “vivienda de uso turístico”?
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Deberá presentar el modelo de declaración de responsable de viviendas de uso turístico si se ubican en Mallorca o Ibiza. Si se ubican en Menorca, debe presentarse declaración responsable de comercializador de viviendas de uso turístico y declaración responsable de vivienda para la comercialización de estancias turísticas. Si se ubican en Formentera, deberá presentarse el modelo de declaración responsable del Anexo I del Reglamento 1/2015, por el que se regula la comercialización de estancias turísticas en viviendas.

Tenga en cuenta que actualmente se encuentra suspendida la posibilidad de comunicar la dedicación de viviendas al tráfico turístico.
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A estos modelos deberá acompañar:

En Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera:

  • Acreditación de la personalidad y representación del declarante a través de cualquier medio permitido en derecho.
  • Toda la información de la empresa, actividad o vivienda de uso turístico que se considere relevante.
  • Acreditación del pago de la tasa correspondiente.
  • Plan de modernización.
  • Informe descriptivo firmado por un técnico competente, cuyo contenido mínimo es el siguiente:
    • Nombre, apellidos, NIF/NIE y dirección del propietario de la vivienda de uso turístico, así como del explotador en su caso.
    • Dirección del local comercial, en su caso.
    • Número de teléfono, fax, dirección electrónica y página web, en su caso.
    • Indicación del horario de apertura y de cierre.
    • Teléfono de asistencia 24 horas.
    • Descripción de la edificación, que incluirá como mínimo la acreditación del cumplimiento de los parámetros (tipología y requisitos mínimos) exigidos, la ubicación exacta, el número de plazas, la descripción de las dependencias y de las instalaciones de la vivienda, que incluya la superficie, así como el grupo y número de registro, en su caso, reflejando en todo caso el estado actual de la vivienda de uso turístico.
    • Planos de la vivienda con todos los datos reflejados en el informe.
    • Declaración del cumplimiento de los requisitos mínimos de conformidad con lo dispuesto en el capítulo IV del título III de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de Islas Baleares y el Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística; de regulación de órganos asesores, de coordinación y de cooperación del Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balear, así como el Anexo 6 de este decreto al cual puede acceder aquí, el cual se tiene que adjuntar cumplimentado.
    • Declaración expresa de que se dispone de la cédula de habitabilidad o título de habitabilidad y de póliza de seguro en los términos exigidos en este decreto.
  • En Formentera (debe adjuntarse, además, la documentación seguidamente relacionada):
    • Cédula de habitabilidad vigente o certificado de solidez estructural o certificado final de obra con una antigüedad máxima de diez años.
    • En el caso de viviendas contiguas dentro de la misma parcela, con independencia de su tipología, que sean de propietarios diferentes o estén cedidos o arrendados a terceros como vivienda habitual, se debe aportar documento acreditativo del consentimiento o no oposición del resto de propietarios, ocupantes o arrendatarios afectados o, en su caso, copia de los estatutos de la comunidad de propietarios donde conste que no está prohibido el arrendamiento turístico.
    • Resolución expresa de declaración de analogía del órgano competente del Consejo Insular de Formentera, previo a la presentación de la declaración de responsable, en su caso.
    • Copia de la póliza de seguro.
    • Autoevaluación del cumplimiento de calidad vigente, al cual puede acceder pinchando aquí.
    • Documento acreditativo del pago de la tasa correspondiente.
    • Memoria de la actividad en la que se indicará el carácter permanente o temporal de la misma.
    • Indicación de los nombres y DNI de los miembros, en el caso de comunidades de bienes y sociedades civiles, o aportación del documento de constitución de la sociedad.
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Este modelo deberá ser presentado de alguna de las siguientes formas:
  • Registros del Servicio de Turismo del Consejo Insular donde radique la vivienda turismo, cualquier órgano administrativo que pertenezca a la Administración General del Estado, a la de cualquier administración de las comunidades autónomas o a la de alguna de las entidades que forma la administración local si, en este último caso, hubieran suscrito el oportuno convenio.
  • Oficinas de correos dirigiéndolo preferentemente a:
    • Dirección General de Turismo de Islas Baleares, calle Montenegro núm. 11, 07012 de Palma.
    • Departamento de Ordenación Turística del Consejo Insular de Menorca, Plaza de la Biosfera núm. 5, 07703 de Mahón.
    • Departamento de Ordenación Turística del Consejo Insular de Ibiza, Avenida España núm. 49, 07800 de Ibiza.
    • Departamento de Ordenación Turística del Consejo Insular de Formentera, Plaza de la Constitución núm. 1, 07860 de San Francisco Javier.
  • Representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.
  • Registro electrónico de las Islas Baleares, al que puede acceder aquí.
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La presentación de la Declaración Responsable tiene como efecto la inmediata inscripción en el Registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.
4¿Qué normativa regula desde el punto de vista turístico el alquiler de mi vivienda?:

En Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera:

1º.- Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de Islas Baleares, modificada por Ley 6/2017, de 31 de julio, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas y el Decreto Ley 3/2017, de 4 de agosto.

2º.- Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística; de regulación de órganos asesores, de coordinación y de cooperación del Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balears: y en concreto sus artículos 6, 83, 84, 86, 87, 106, 107, 108, 127 y 129.

En Formentera (además de la anterior normativa):

1º.- Reglamento 1/2015, por el que se regula la comercialización de estancias turísticas en viviendas en la isla de Formentera: y en concreto sus artículos 3, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15 y 16.

2º.- Plan de calidad para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2015-2019: y en concreto sus artículos 3, 4 y 5.

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