Regulación de viviendas de uso turístico de la Comunidad Autónoma de Andalucía

1¿Cuáles son los requisitos turísticos que deben cumplir las “viviendas de uso turístico” antes de su primer alquiler?

1º.- Deben ser viviendas situadas en suelo residencial que posean licencia de ocupación, pudiendo ser una misma persona titular o explotadora de un máximo de dos viviendas ubicadas en el mismo inmueble o grupo de inmuebles (dos o más inmuebles que disten cada uno de ellos mil metros o menos de la conserjería u oficina del explotador).

2º.- La capacidad máxima de la vivienda se limita en base a lo establecido en la licencia de ocupación. Cuando el uso de alojamiento turístico sea completo, no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso de la vivienda sea por habitaciones, no podrá ser superior a seis plazas. En ambos casos no se podrá exceder las cuatro plazas por habitación.

3º.- Cumplimiento de las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas turísticas.

4º.- Características de la propiedad:

  • Que haya ventilación en las habitaciones. Éstas deben tener una ventilación directa al exterior o a patios y un sistema de oscurecimiento de las ventanas.*
  • Que la vivienda cuente con un sistema de refrigeración (con elementos fijos) en las habitaciones y salones en los meses de mayo a septiembre (ambos incluidos) y con un sistema de calefacción en los meses de octubre a abril (ambos incluidos). **
  • Que esté amueblada con los aparatos (electrodomésticos) necesarios y suministros para su uso inmediato, acorde a la capacidad de la propiedad.
  • Que disponga de ropa de cama, de baño y de menaje de la casa correspondiente con la capacidad de la vivienda turística así como un juego de repuesto.
  • Que disponga de botiquín de primeros auxilios.

5º.- Disponer de hojas de información turística (impresa o en soporte digital) como por ejemplo: zonas de ocio, restaurantes, cafeterías, comercios y tiendas de alimentación, aparcamientos próximos a la vivienda, centros médicos de la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

6º.- Disponer de hojas de reclamación y quejas para los viajeros y su exhibición de forma visible en la vivienda.

7º.- Facilitar a los viajeros información e instrucciones para el uso correcto de los electrodomésticos y dispositivos de la vivienda.

(*)(**) (ello no será exigible cuando la vivienda o edificio en el que se integre esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito)

2¿Desde la perspectiva turística qué requisitos adicionales deberá cumplir mi “vivienda de uso turístico” mientras la esté dedicando al alquiler?

Además de los requisitos generales, que deberán cumplirse en todo momento mientras dure la actividad turística, deberá tener en cuenta los siguientes aspectos :

1º.- Las viviendas deben ser alquiladas a cambio de una prestación económica. En materia de precios deberá respetarse el artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre de Turismo de Andalucía. En concreto deberá tener en cuenta que:

  • El precio será el pactado por ambas partes y será por noche. La cantidad incluye el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada y salida de nuevos viajeros, de la ropa de cama y baño y menaje.
  • Expedir una factura desglosada con los precios ofertados o pactados.
  • El explotador debe entregar al viajero el justificante de pago de los servicios y los anticipos, si estos se han efectuado.

2º.- En materia de contratación, las viviendas turísticas deberán ajustarse a lo establecido en los artículos 7 y 8 de Decreto 28/2016, de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. En concreto deberá tener en cuenta que:

  • El explotador deberá entregar al viajero en el momento de su llegada, el contrato que deberá incluir el nombre del propietario de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que lo van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda. El explotador deberá conservar este documento durante un año y tenerlo a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía.
  • El explotador deberá rellenar el formulario de entrada con el documento de identificación del viajero siguiendo la normativa del libro de registro y el parte de entrada de personas viajeras que puedes consultar aquí.
  • Las horas de entrada y salida, reservas, anticipos y cancelación serán pactadas por ambas partes. En su defecto el régimen aplicable se recoge en los artículos 7 y 8 del Decreto 28/2016 de 2 febrero.
  • Entrega de llaves, tarjetas y pases de acceso a las zonas comunes del bloque o la urbanización a la entrada de los viajeros.
  • El explotador deberá concretar la forma de entrega de las llaves en caso de no estar presente a la entrada o salida del viajero.

3º.-Las condiciones de precio, reserva, anticipos y cancelaciones deberán ser detalladas y anunciadas antes de la contratación.

4º.- Las viviendas deben ser explotadas de forma habitual y con fines turísticos.

5º.- La contratación de las viviendas turísticas puede ser completa o por habitaciones. En este último caso, el propietario debe residir en la propiedad.

6º.- Las viviendas no podrán alquilarse por un periodo superior a dos meses seguidos por la misma persona.

7º.- El explotador no podrá alquilar más plazas que no puedan ser atendidas en las condiciones pactadas.

8º.- El acceso a las viviendas no podrá ser restringido por razones de nacimiento, sexo, religión, opinión y otra circunstancia personal o social.

9º.- La vivienda debe estar limpiar a la entrada de los viajeros y limpiarse a la salida de los mismos.

10º.- Disponer de un teléfono para atender al viajero.

11º.- En la entrada, el propietario deberán informar a los viajeros de las normas internas de los espacios comunes y del funcionamiento de los aparatos del inmueble. Asimismo deberá informar sobre la admisión de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, así como las zonas de uso restringido.

12º.- Publicitar los precios finales.

13º.- Mostrar el número de registro en toda documentación.

14º.- Realizar un mantenimiento adecuado de todas las instalaciones de la vivienda y equipamiento de la vivienda así como de los servicios ofertados.

15º.- El explotador deberá velar por la seguridad, intimidad, tranquilidad y comodidad de los viajeros, asegurando que reciban un buen trato por parte del personal.

16º.- Informa a los viajeros de forma clara e inequívoca de cualquier riesgo previsible que pudiera derivar de la prestación de los servicios o del uso de las instalaciones, así como las medidas de seguridad adoptadas.

17º.- La prestación de servicios deberá ajustarse a los términos contratados, a la publicidad emitida y a lo recogido en el Decreto 28/2016 de 2 de febrero.

18º.- El explotador deberá colaborar con la Unidad de Asistencia al turista en la resolución de las quejas y conflictos que surjan en relación con los servicios prestados e incorporar las mejoras y buenas prácticas que les sean trasladadas por la Unidad.

19º.- Facilitar a la administración la información y documentación necesaria para el correcto ejercicio de las atribuciones que legal y reglamentariamente le correspondan. Se facilitará el acceso a los servicios de inspección turísticas en el ejercicio de sus funciones.

20º.- Prestar servicios conforme al principio de sostenibilidad, protección del entorno medioambiental, patrimonio histórico y cultural y los recursos turísticos de Andalucía.

21º.- Obtener, con carácter previo a su funcionamiento, las autorizaciones que sean preceptivas de acuerdo con lo dispuesto en la legislación sectorial aplicable.

22º.- Deberá ponerse en disposición de los viajeros de forma clara e inequívoca antes de la celebración del contrato los siguientes datos:

  • Los datos identificativos, número de identificación fiscal, dirección y aquellos otros datos que permitan una comunicación rápida y directa.
  • Los datos de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
  • Las condiciones y cláusulas generales, en su caso, utilizadas, así como la existencia en las mismas de cláusulas relativas a la legislación y jurisdicción aplicables al contrato.
  • El precio del servicio, cuando esté fijado previamente o, en otro caso, a petición de la persona usuaria, o un presupuesto suficientemente detallado.
  • Las principales características y condiciones de prestación del servicio ofertado, con objetividad y veracidad.
  • Las condiciones de accesibilidad de recursos, servicios e infraestructuras turísticas.
3 ¿Cuál es el procedimiento que debo seguir a efectos turísticos para poner en alquiler mi “vivienda de uso turístico”?
1
Rellenar el modelo de declaración responsable de viviendas de uso turístico
  • Descargue aquí el modelo, si dispone de certificado digital.
    Descargue aquí el modelo, si no dispone de certificado digital.
    Descargue aquí la guía con las instrucciones para rellenar el modelo.
2
Documentación que debe aportar junto a la declaración responsable:
  • 1. Copia de la licencia de ocupación o documento equivalente.
  • 2. Título para la explotación de la vivienda (escritura de propiedad, contrato cesión de uso como vivienda con fin turístico…)
  • 3. Copia del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral.
  • 4. Certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda, si se trata del tipo “por habitaciones”.
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Presentar el modelo a través de:
  • 1. Físicamente siguiendo las indicaciones contenidas en la guía a la que puede acceder aquí, de algunas de las siguientes formas:
    • a. En los registros de las Delegaciones Territoriales de Cultura, Turismo y Deporte de la provincia donde radique la vivienda turística, cualquier órgano administrativo que pertenezca a la Administración General del estado, a la de cualquier administración de las Comunidades Autónomas o a la de algunas de las entidades que forma la Administración local si, en este último caso, hubieran suscrito el convenio oportuno.
    • b. Oficinas de correos dirigiéndolo preferentemente a:
       
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Almería, Calle Gerona, 18,4001 de Almería.
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Cádiz, Plaza de Asdrúbal, 6, 11008 de Cádiz.
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Córdoba, Calle Vicotirano Rivera, 4, 14001 de Córdoba.
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Granada, Calle Marqués de la Ensenada, 1, 18004 de Granada.
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Huelva, Calle Jesús Nazareno, 21, 21001 de Huelva.
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Jaén, Calle Arquitecto Berges, 7, 23007 de Jaén.
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Málaga, Avenida de la Aurora, 47, 29002 de Málaga. (Edificio Servicios Múltiples)
      • Delegación Territorial de Cultura, Turismo, y Deporte de Sevilla, Calle Trajano, 17, 41002 de Sevilla.
  • 2. En el registro electrónico de la Junta de Andalucía, al cual puede acceder aquí si dispone de certificado digital, debiendo seguir las instrucciones contenidas en la guía a la que puede acceder aquí.
4 ¿Qué normativa regula desde el punto de vista turístico el alquiler de mi vivienda?

Leyes

Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía: y en concreto sus artículos 24, 25, 26, 31, 32 y 66.

Decretos

Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos: y en concreto sus artículos 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 y 9.

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