Cubrir los gastos de su Casa de Vacaciones


Greece.jpgPara muchos propietarios, el sueño de tener una casa principal como base necesaria y una segunda casa en la playa o la montaña no sería posible sin los ingresos que obtienen de alquilar su segunda propiedad por temporadas. Algunos cubren una parte significativa de los gastos de la propiedad, haciendo de una casa de vacaciones un lujo asequible. Un tercio de nuestros anunciantes consiguen cubrir la totalidad del gasto de sus propiedades. Para una minoría, los beneficios incluso llegan a superar los gastos de la propiead y contribuyen a financiar otras partidas de gasto importantes como la educación de sus hijos, o los fondos de jubilación.

Si usted desea ingresar la totalidad o parte de sus gastos, es importante averiguar los gastos que necesita cubrir.

Los costes típicos de una casa de vacaciones de alquiler son:


  • Pagos mensuales de la hipoteca (incluyendo intereses, impuestos y seguros)
  • Seguros (edificio y responsabilidad)
  • Comunidad (si usted es dueño de un apartamento o complejo)
  • Mantenimiento, reparación y re-decoración
  • Limpieza
  • Publicidad y costos de comercialización


El coste de su hipoteca normalmente constituye la parte más importante del total. Este coste es estable durante el año, aunque varie con los años según su tipo de interés variable. Esta partida será más fácil de determinar para un año concreto (por ejemplo, x12 sus pagos mensuales).

Sólo los tres últimos costos se pueden atribuir a la decisión de convertir su segundo hogar en una casa de alquiler.

El mantenimiento y reparaciones también lo tendría como gasto aunque no alquilara su propiedad, pero lo más probable es que usted tendrá que gastar más si usted tiene inquilinos. El costo de comercialización es relativamente bajo, por lo que el gasto adicional más importante es la limpieza.

Si utiliza un gestor de la propiedad, también tendrá que pagar:


  • Gestión de los cargos (por lo general en forma de comisión)
  • Honorarios
  • Algunas empresas de gestión de la propiedad podría cobrar honorarios adicionales de limpieza
   

Hay una fórmula sencilla que se puede utilizar para pagar los gastos de su hipoteca y los gastos de su casa de vacaciones


El promedio de las estancias en destinos de vacaciones (destino de costa) son de doce semanas máximo por año (mediados de junio hasta mediados de septiembre). Estas son las semanas más populares para los viajeros para ir de vacaciones, así que usted puede cobrar tasas de alquiler más alto. Si la tarifa semanal en la temporada de vacaciones cubre un pago mensual de la hipoteca entonces usted necesita alquilar doce semanas la temporada alta para cubrir la hipoteca. Por suerte, estas son las semanas que más se demanda, por lo que será más fácil reservar a los viajeros.

Además de esta temporada, tiene que alquilar su casa durante la temporada baja para cubrir los costes adicionales. Es una buena idea estimar la cantidad que tendrá que pagar, y luego averiguar cuantas semanas más fuera de temporada alta necesita tener alquilada la propiedad para cubrir estos gastos adicionales.

Por supuesto, las fórmulas son un buen punto de partida, pero cada experiencia es diferente, por lo que es importante tener en cuenta sus circunstancias personales.

 
   
 

Por lo general reservo la propiedad en temporada alta para las vacaciones con mi familia y amigos ¿Significa esto que no voy a poder cubrir mis gastos anuales?


Incluso si usted desea utilizar su casa de vacaciones para su uso personal, usted todavía puede generar ingresos.

Si usted compró una propiedad de alquiler en un destino de costa, tiene sentido que quiera disfrutar de la propiedad. De hecho, alguno de los propietarios que anuncian su segunda propiedad en Homeaway reserva la propiedad para su uso personal, amigos o familiares durante 17 semanas al año. Incluso si quiere reservarla en semanas de temporada alta, usted todavía tiene posibilidades de tener beneficios anuales.

Algunos propietarios tienen la suerte de poder cobrar alquileres que superan con creces sus hipotecas. Estos casos se dan en los que poseen su propiedad en zonas turísticas donde las casas de vacaciones son más buscadas, o los que compraron su casa de vacaciones antes del boom inmobiliario, y tienen menores gastos de hipoteca. Si usted pertenece a este grupo está de suerte.

Además, recuerde que muchas propiedades de vacaciones en determinados destinos se pueden cobrar a muy buen precio en temporada alta durante más tiempo. Las casas de vacaciones que están ubicadas en zonas donde en invierno todavía calienta el sol tienden a tener más reservas fuera de temporada. Y si su propiedad esta en el centro de una ciudad, también tendrá reservas durante todo el año.

Si la propiedad se encuentra en una zona turística popular algunas semanas de la temporada alta se alquila por precios más altos que en otras semanas. En muchas zonas no es raro cargar diferentes tipos de alquiler dentro de la temporada alta. Por ejemplo, si usted posee su propiedad en un área que es popular con familias, usted puede cobrar aún más durante las vacaciones escolares de verano. Un principio similar se aplica a cualquier propiedad que tenga una gran demanda en otros períodos del año, como los alojamientos cerca de pistas de esquí. En estas temporadas el precio del alquiler podría ser el doble o cuádruple del precio en temporada baja. Y si en su zona hay algún evento o festival, esas fechas también podrá subir su tarifa de alquiler. De cualquier manera, muchos propietarios deben aprovechar estas semanas para compensar las semanas que no tienen reservas.

Una tarifa de semana de temporada alta de vacaciones, después de impuestos, no cubre un mes de mi hipoteca, ¿qué puedo hacer?


Por desgracia para una pequeña minoría de propietarios las cosas son más difíciles. Estos tienden a ser los propietarios que tienen alojamientos en las zonas altamente competitivas. Esto a veces ocurre en una zona donde mucha gente compró una propiedad, a menudo como una inversión financiera. O puede que la zona, por cualquier razón, no atrae a suficientes turistas por lo que los propietarios se ven obligados a reducir sus tarifas con la esperanza de atraer clientes.

Si usted pertenece a esta última categoría, todavía es posible conseguir beneficios, por lo menos una parte significativa de sus gastos e hipoteca, pero tendrá que esforzarse ya que será un poco más difícil de conseguir.

Si el alquiler de una semana en temporada alta no cubre sus gastos mensuales de la hipoteca, lo primero que puede plantearse es aplicar la siguiente fórmula


Coja su tarifa semanal de temporada alta de vacaciones, multiplique este número por doce y usted verá sus ingresos si su propiedad está llena toda la temporada alta. Ahora mire el dinero que le falta para cubrir la hipoteca y divídalo por la tarifa semanal en temporada baja. El número que obtenga será el número extra de semanas que deberá alquilar la propiedad para cubrir los gastos de la hipoteca. A continuación, agregue las semanas adicionales que necesitará para cubrir otros gastos de la propiedad.

Desafortunadamente, si su propiedad está en un área competitiva, no sólo es poco probable que pueda cubrir el pago de la hipoteca con el alquiler de una semana, también sus posibilidades de efectuar reservas fuera de temporada también es más difícil.

La mejor manera de determinar cuántas semanas es muy probable que reserve su propiedad es visitar las páginas Web y ver los calendarios de disponibilidad de propiedades que son parecidas a la suya. Los períodos de mayor actividad para las reservas de viajeros tienden a venir en dos oleadas, la primera después de Navidad en tiempo de primavera, y la segunda a principios de verano. Es interesante observar que movimientos de reservas tienen estas propiedades segun períodos, así como para comprobar si se han reservado para la temporada alta antes de que comience el período vacacional. Esto debería darle una indicación realista del número de reservas que puede esperar.

Tenga en cuenta: el 50% de los calendarios en las páginas Web no están totalmente actualizados. Muchos propietarios no cumplimentan los calendarios, ya que creen que significa que tienen más probabilidades de que los viajeros les hagan una consulta. Aunque esta es una práctica muy desalentadora, ya que perjudica a nuestros propietarios y viajeros. Sólo si usted actualiza su calendario una vez a la semana, su propiedad aparecerá en la parte alta de los resultados de búsqueda. Además responder a consultas de viajeros cuando su propiedad ya está ocupada sólo resulta una pérdida de tiempo para usted.

Incluso si usted no puede cubrir todos sus gastos, vale la pena alquilar su casa de vacaciones para compensar algunos de los costos. La mayoría de los propietarios que no cubren gastos, compensan una cantidad significativa. El precio de convertir su segundo hogar en un negocio de alquiler de vacaciones es una fracción relativamente pequeña de los costes de tener una casa de vacaciones vacía.

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